V tomto článku voľne nadväzujeme na predchádzajúci článok s oprávneniami Slovenského pozemkového fondu a Lesov SR. Preto sa aj číslovanie začína bodom e) nadväzujúc. Pre celý kontext odkazujeme na predchádzajúci článok – časť I. Zákon č. 180/1995 Z z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, ktorý dáva významné oprávnenia popri Slovenskom pozemkovom fonde aj Lesom SR, š.p. sa postupne menil a dopĺňal o oprávnenia, ako si ich prax vyžadovala. Máme za to, že postupne boli dopĺňané čoraz výraznejšie oprávnenia. O tom svedčí oprávnenie rozoberané v tomto článku – predaj pozemkov neznámych vlastníkov (o čom pôvodne pri prijatí zákona nebolo uvažované). Budeme sledovať, či ďalej bude štát oprávnenia rozširovať.

Podľa našej mienky najhlavnejšie oprávnenie je právo

·         účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu,

Jedným z dôvodov, kedy výnimočne môže Slovenský pozemkový fond ale aj Lesy SR, š.p. scudziť vlastnícke právo, je prípad, keď možno vlastnícke právo aj vyvlastniť podľa osobitného predpisu. Osobitným predpisom, na ktorý zákon odkazuje, je ustanovenie § 108 a nasl. zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Tu sa uvádza, že:

„(1) Pozemky, stavby a práva k nim, potrebné na uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, uvedených v odseku 2, možno vyvlastniť alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám možno obmedziť rozhodnutím stavebného úradu (ďalej len „vyvlastniť“).

(2) Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme pre

a)   verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie,

b)   vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásem a chránených území a pre zabezpečenie podmienok ich ochrany,

c)   vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie,

d)   vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe,

e)   vytvorenie podmienok pre umiestnenie alebo riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia,

f)   výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem a pre vybudovanie súvisiacich vyvolaných úprav podľa osobitných predpisov,10e)

g)   výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny podľa osobitných predpisov,10c)

h)   výstavbu plynárenských zariadení podľa osobitných predpisov,10d)

i)   výstavbu vojenských objektov a vojenských priestorov osobitného určenia podľa osobitných predpisov,10b)

j)   účely dobývania ložísk nerastov podľa osobitných predpisov,10f)

k)   výstavbu alebo prevádzkovanie vodohospodárskych diel podľa osobitných predpisov,10g)

l)   stavby dráhy a jej súčastí a stavby v ochrannom pásme dráhy, ktoré slúžia prevádzke dráhy alebo doprave na dráhe, na účely prístupu k dráhe alebo k jej súčasti alebo na účel zabezpečenia prevádzky dráhy alebo dopravy na dráhe,10h)

m)   zachovanie a riadne užívanie kultúrnej pamiatky podľa osobitných predpisov,10i)

n)   výstavbu potrubí pre pohonné látky a ropu podľa osobitných predpisov,10j)

o)   uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou podľa osobitných predpisov,10ja)

p)   zriadenie alebo prevádzkovanie verejných letísk a leteckých pozemných zariadení vrátane ich ochranných pásiem podľa osobitných predpisov.10jb)

(3) Verejný záujem na vyvlastnení na účely uvedené v odseku 2 sa musí preukázať vo vyvlastňovacom konaní. Za stavby podľa odseku 2 písm. a) sa považujú stavby určené na verejnoprospešné služby a pre verejné technické vybavenie územia podporujúce jeho rozvoj a ochranu životného prostredia, ktoré vymedzí schvaľujúci orgán v záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie.“

K tomu bodu by sa dalo venovať aj v samostatnej práci, keďže ide o celú škálu nových právnych oblastí a problémov[1]. Za všetky si dovolím len pár poznámok. Je zrejmý cieľ, že teda v prípadoch verejného záujmu (napr. výstavba diaľnice) je možné aj pozemky neznámych vlastníkov scudziť. Tu je potrebné dodať, že sa nemusí čakať na samotný akt vyvlastnenia, ale správca môže vopred pozemky predať napríklad Národnej diaľničnej spoločnosti. Potom k samotnému vyvlastneniu ani nemusí dochádzať. Ide zrejme o akceptovateľný dôvod na predaj, ak aj pri známom vlastníkovi môžu štátne orgány takto zásadne zasiahnuť do jeho práv a pozemok mu aj vyvlastniť. 

Je potrebné sa zmieniť tiež o tom, že v súčasnosti existuje istá dichotómia právnej úpravy týkajúcej sa vyvlastnenia, keď je platný a účinný popri ustanoveniach § 108 a nasl. stavebného zákona aj pomerne nový zákon č. 282/2015 Z.z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon mal plne nahradiť právnu úpravu v stavebnom zákone, resp. stavebný zákon mal byť nahradený úplne novým stavebným zákon, už bez úpravy vyvlastnenia. Momentálne tak máme súčasne platné a účinné dve zákonné úpravy pre proces vyvlastnenia. Tie sú dosť podobné avšak majú aj rozdiely a to v širokej odbornej praxi spôsobuje veľké otázniky. Pre účely tejto práce je podstatné asi iba to, že zákonný odkaz v bode § 19 ods. 3 písm. a) by sa mal doplniť alebo nahradiť práve uvedeným zákonom 282/2015 Z.z., ak nie teraz, tak určite v budúcnosti. 

·         rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu,

Ide o druhý prípad, kedy možno scudziť vlastnícke právo neznámeho vlastníka. Osobitným zákonom je zákon č. 193/2001 Z.z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ktorý novelizoval o tento bod práve zákon č. 180/1995 Z.z.). Zmyslom tohto zákona je upraviť podmienky poskytovania dotácií na zriadenie priemyselných parkov, ako aj pôsobnosť orgánov štátnej správy pri poskytovaní a kontrole použitia uvedenej dotácie. Tento titul predaja pozemkov sa zrodil z dôvodu potreby riešenia sociálno-ekonomickej situácie, najmä problémov so zamestnanosťou. Z tohto dôvodu Vláda SR začala podporovať zriaďovanie priemyselných parkov v regiónoch Slovenska, poskytovať dotáciu za týmto účelom a vytvárať v súčinnosti s obcami a mestami potrebnú infraštruktúru. Aby sa výstavba priemyselných parkov nekomplikovala z dôvodu nevysporiadaných pozemkov, prijal sa tento bod – možnosť správcu predať vlastnícke právo (najčastejšie obci) z dôvodu uľahčenia výstavby priemyselného parku. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby,

Tento prípad, podobne ako aj ďalšie štyri možnosti scudzenia majú istý spoločný základ, a to vysporiadanie pozemkov pod stavbami. Táto možnosť má svoj zmysel preto, že ak je pozemok, hoci aj neznámeho vlastníka, už raz zastavaný (je potrebné dodať, že stavba by mala byť postavená v súlade so zákonom), potom ho už ani neznámy vlastník zrejme nebude nikdy môcť využívať. Súčasne vlastníci stavieb si vyposporiadajú ich vlastnícke právo k stavbe a pozemkom pod ňou – z časti ide o pozemky pod stavbou a priľahlý dvor, ktorý je oplotený a vlastníci stavby ho dlhodobo užívajú. Tento prípad so stavbami na účely poľnohospodárskej výroby je naviazaný na dátum 24. Júna 1991 z dôvodu, že zákon č. 229/1991 Zb. o pôde (ktorý bol tiež reštitučným zákonom – vracal poľnohospodársku pôvodu oprávneným osobám), k tomu dňu viazal cenové ocenenie výšky reštitučnej náhrady a tiež išlo o dátum účinnosti zákona o pôde. Chcelo sa zabrániť špekuláciám, aby pri novo postavených stavbách za účinnosti zákona o pôde si niekto uplatňoval podobné nároky, ako subjekty dotknuté nespravodlivosťou spred účinnosti zákona o pôde. Pri týchto stavbách sa myslí najmä budovy bývalých poľnohospodárskych družstiev, dvorov, JRD, ktoré sú často mimo zastavaného územia obcí. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky,

Tento titul predaja je tiež pochopiteľný, aby ozbrojené sily nemali problémy na úseky ochrany štátu a pod. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme,

Platí obdobný popis ako pri poľnohospodárskych stavbách, len v tomto prípade ide hlavne o intravilán obcí a miest. Ide o rôzne budovy škôl, úradov, kultúrnych ustanovizní a pod. aby tie mohli vysporiadať vlastnícke právo k pozemkom, ktoré už fakticky nebude nikdy môcť užívať žiadny iný subjekt, teda ani neznámy vlastník. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim,

Zrejme sa prípady podľa vyššie uvedených bodov, ktoré sa týkajú pozemkov zastavaných stavbami, dali zahrnúť aj do jedného bodu. Zákonodarca to však rozčlenil najmä preto, že jednotlivé oprávnenia sa do zákona č. 180/1995 Z. z. dostávali postupne. Neboli tam naraz od začiatku. Medzi poslednými oprávneniami prišla do zákona možnosť predať pozemky neznámych vlastníkov aj v prípade bežných ľudí, t.j. prípady všetkých ostatných stavieb. Najčastejšie ide o rodinné domy. Ide o prípady, kedy sú domy a priľahlé pozemky oplotené a užívajú sa pokojne vlastníkmi domu (ktorý by mal byť postavený legálne) ako jeden dvor alebo záhrada. V tomto smere ak by nebola možnosť pozemky vo svojich dvoroch vysporiadať – kúpiť od správcu, spôsobovalo by to v spoločnosti rôzne problémy. Vlastník alebo kupujúci domu by bol v právnej neistote, kedy sa neznámy vlastník nájde a pod. Zrejme by to malo vplyv aj na financovanie hypotekárnych a iných úverov na opravu domov, kedy banky zriaďujú záložné právo aj k pozemkom. Tu tiež platí, že tento pozemok by už zrejme nikdy nemohol neznámy vlastník využiť a súčasne vlastníci domu boli blokovaní a nemohli ho odkúpiť a tak vysporiadať. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa osobitných predpisov, kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,

Týmto bodom sa malo pomôcť samosprávam, obciam a vyšším územným celkom pri decentralizovaní štátnej správy a pri prijatí zákonov o prevode majetku štátu na obce a vyššie územné celky resp. o vlastníctve majetku obcí a vyšších územných celkov. Obce a vyššie územné celky sa nemuseli napasovať ani do jedného z vyššie uvedených bodov, nakoľko mohli vlastniť stavbu, ktorá nemusela byť postavená vo verejnom záujme, ale slúži na istý špecifický účel. Zákon v tomto bode odkazuje aj na cestný zákon. Týmto sa vyriešili niektoré sporné situácie, či sa mohlo alebo nemohlo previesť vlastníctvo neznámeho vlastníka a chcelo sa pevne ukotviť toto oprávnenie vyslovene pre samosprávy. Preto si samosprávy môžu vysporiadať kúpou pozemkov neznámych vlastníkov prakticky každý pozemok zastavaný stavbami v ich vlastníctve. Najčastejšie to využívajú pod obecnými školami, obecnými úradmi a pod, alebo pod miestnymi komunikáciami a inou infraštruktúrou. 

·         usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov.

Tento posledný titul, kedy je možné predať pozemok neznámeho vlastníka, je zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov. Ide o najnovšie oprávnenie pre správcu, kedy môže pozemky predať a možno povedať, že aj najširšie. V tomto prípade už nehovoríme vôbec o stavbách. Ide najmä o susedné pozemky, keď na jeden pozemok sa nedá dostať inak, ako prechodom cez iný pozemok neznámeho vlastníka. Ide o istý bonus nad rámec možnosti zriadiť vecné bremeno, ktorú rozoberáme nižšie a ktorá je tiež dostupná. Akoby zákonodarca chcel dať vlastníkom susedných pozemkov lepšie právo, ako len vecné bremeno, a to aj samotné vlastníctvo k parcele, po ktorej chodia k svojim pozemkom. Tu je potrebné povedať, že ide zrejme už o vážnejší zásah do práv neznámych vlastníkov, pretože problém s prechodom sa dal riešiť aj zriadením vecného bremena. Nemyslím si, že je nevyhnutné previesť vlastnícke právo k jednému pozemku preto, aby sused mohol chodiť na svoj pozemok. Prax však zrejme ukázala, že problém s neznámymi vlastníkmi tu dlho bol a asi aj dlho ostane, preto ide o lepšiu formu usporiadania pomerov v reálnom živote. Často ide o malé kúsky pôdy v reále tvoriace úzke parcely slúžiace jedine na prístup k ostatným väčším pozemkom. Preto nie je dôvod, aby tiež malé parcelky inak nevyužiteľné, ostávali nevysporiadarné, a zrejme ani neznámy vlastníci (keby sa našli) by ich nevedeli nijako inak využiť.  

Čo správca nemôže s pozemkami robiť? 

Vyššie je pozitívne vymenované, čo môže správca s pozemkami neznámych vlastníkov robiť. Negatívne vymedzenie zákon nepodáva, avšak argumentum a contrario je možné usudzovať, že všetko ostatné je zakázané (tiež ak vychádzame z ústavnej zásady, že štátne orgány môžu konať len to, čo im zákon dovoľuje). 

Pri vymenúvaní, čo správca s poľnohospodárskymi a lesnými pozemkami neznámych vlastníkov robiť nemôže, by bol zoznam veľmi dlhý. Ako podstatné je potrebné vypichnúť, že správca (ako vyplýva z vyššie uvedeného) najmä nemôže voľne previesť vlastnícke právo, nemôže pozemky scudziť ak nie sú splnené podmienky podľa § 19 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z.z..), Nemôže ich použiť ako záloh, zameniť, nemôže ich vložiť ako obchodný majetok do obchodnej spoločnosti, zriadiť predkupné právo, použiť na iné zabezpečovacie inštitúty a pod. 

V tomto príspevku už neostal priestor na priblíženie správny podielov neznámych vlastníkov s pozemkových spoločenstvách, na zodpovedanie otázok ohľadom držania odplaty za prevod pozemkov neznámych vlastníkov na depozitnom účte alebo tiež o problematike zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva. K týmto témam sa rád vrátime pri ďalších článkoch.