V uplynulých dňoch bolo medializované nepodpísanie novely zákona o pozemkových úpravách prezidentkou SR. O čo presne išlo, v koho prospech mohla byť prijatá novela a súvislosti si povieme v tomto príspevku.

Pozemkové úpravy sú nevyhnutné

Už dlhšie rezonujú problémy farmárov na Slovensku. Jednou z ich požiadaviek na zlepšenie je postup pri vykonávaní pozemkových úprav – sceľovaní, ktoré by mohlo napomôcť pri obhospodarovaní pôdy a mohlo by eliminovať trecie plochy. Preto sa v minulom roku Ministerstvo pôdohospodárstva SR rozhodlo po dlhšom čase zintenzívniť vykonávanie pozemkových úprav a naliať do nich financie. Doposiaľ bolo na Slovensku spracovaných len niečo cez 400 katastrálnych území, a ostáva vykonať ešte viac ako 3000 katastrálnych území, teda drvivú väčšinu.

S tým súvisela aj snaha o prijatie novely zákona o pozemkových úpravách, ktorá by mala vylepšiť niektoré procesy ešte pred tým, ako sa po rokoch opäť začne s vykonávaním pozemkových úprav. Novinky v procese pozemkových úprav vychádzali zo skúseností z doterajšej praxe a treba povedať, že väčšina z nich bola naozaj vhodnou zmenou. Popri tých praktických zlepšeniach však v novele boli aj také ustanovenia, ktoré neovplyvnia len proces vyhotovenia pozemkových úprav, ale môžu znamenať aj vážny zásah do vlastníckych alebo nájomných vzťahov.

Sporné body

Zásadných zmien novela neprinášala veľa, avšak práve tie vzbudili otázniky. Boli sporné aj pre prezidentku, ktorá z uvedených dôvodov odmietla podpísať Národnou radou SR už schválenú novelu. Následný vývoj bol ten, že veto prezidentky prelomené nebolo ani na schôdzi Národnej rady SR dňa 21.1.2020 a teda novela nebola schválená.

Čo boli teda hlavné výhrady prezidentky SR a v čom teda mohol byť problém.

a)     Doručovanie verejnou vyhláškou

Prvým problémom malo byť isté formálne zjednodušenie procesu pozemkových úprav. Zjednodušenie malo spočívať v tom, že ak je viac ako 20 účastníkov pozemkových úprav, tak sa rozhodnutie doručuje vlastníkom dotknutých pozemkov iba verejnou vyhláškou a nie do vlastných rúk, pričom Slovenskému pozemkovému fondu a dotknutej obci alebo vyššiemu územnému celku sa do vlastných rúk doručuje. Podľa prezidentky išlo zjavné porušenie princípu rovnosti a ochrany slabšej strany.

S tým sa dá len súhlasiť. Pozemkové úpravy sa robia z dôvodu rozdrobenosti pozemkov a vlastníkov. Je teda evidentné, že v 99% konaní bude viac ako 20 účastníkov. Ak by bolo účastníkov do 20, dalo by sa povedať, že v danom katastrálnom území ani nie je potrebné vyhotovovať pozemkové úpravy (ak nehovoríme o takých, ktoré nefinancuje štát). Novinkou by sa teda automaticky pri každých pozemkových úpravách rozhodnutia o nariadení pozemkových úprav doručovali verejnou vyhláškou (teda len na úradnej tabuli). To by istotne zrýchlilo a zlacnelo celý proces, keďže by sa nemusela zásielka zasielať všetkým vlastníkom, avšak na druhej strane to znamená, že by sa vlastníci pozemkov o začatí konania ani len nemuseli dozvedieť. Ak by im chýbala informácia o nariadení pozemkových úprav, mohli by neskôr už ťahať za kratší koniec, nemuseli by riadne využiť všetky im patriace práva a pod.

Ďalším problémom v tomto bode je nerovno vážnosť. Prečo by sa Slovenskému pozemkovému fondu a obci malo rozhodnutie zasielať poštou a iným účastníkom nie, nepoznáme zmysluplnú odpoveď. Práve slabšia strana – vlastník pozemku by mal mať viac informácií, nie menej ako orgány verejnej správy.

b)     Posilnenie postavenia nájomcu

Druhým a zrejme aj vážnejším problémom, ktorý videla aj prezidentka bola úprava, ktorá viac pomáha nájomcom, ako slobodnému nakladaniu s pozemkom podľa úvahy vlastníka.

Zjednodušene povedaná ide o to, že po schválení pozemkových úprav a ich zápise do katastra všetky nájomné vzťahy k pozemkom zanikajú. Ak bola poľnohospodárska pôda prenajatá a obhospodarovaná nájomcom, tak schválením pozemkových úprav sa dostávame akoby do bodu nula. Novela zavádza, že ak doterajší nájomca si riadne platil všetky svoje záväzky, má prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy za pôvodných podmienok aj čo do výšky nájmu. Takého prednostné právo doterajší nájomca nemá, ak vlastník podniká v poľnohospodárstve alebo má byť nájomcom jeho blízka osoba alebo právnická osoba, v ktorej je vlastník členom alebo spoločníkom.

Tu videla prezidentka zásah do práv vlastníkov v tom, že sa nemôžu slobodne rozhodnúť, s kým uzatvoria nájomnú zmluvu, ak sami alebo im blízke osoby nehospodária. Bijú sa tu dva princípy. Ochrana doterajšieho nájomcu, ktorý investuje do svojich technológií, prostriedkov atď. a čaká návratnosť. Nemal by doplatiť len na to, že sa realizovali pozemkové úpravy. Na druhej strane stojí ústavou garantované vlastnícke právo, ako najširší rozsah oprávnení na nakladanie s vecou. Väčším garantovaním slobody vlastníka by sa mladí farmári tiež ľahšie dostali k pôde a bol lepší predpoklad, že sa u nás bude rozširovať pestrosť poľnohospodárskych plodín.

Aby bola vec ešte komplikovanejšia, tak platí, že aj v súčasnej úprave § 14 ods. 8 zákona č. 330/1991 Z. z.  je právo nájomcu prednostne uzavrieť nájom na nové pozemky po pozemkových úpravách. Novela ho viac precizovala a hovorila, čo s pôvodným nájmom na dobu neurčitú a čo ak bola nájomná zmluva uzatvorená na neurčitý čas. Dokonca novela zaviedla aj doplnenie ustanovenia o to, že prednostné právo neplatí, ak chce hospodáriť sám vlastník alebo jemu blízka osoba.

Zdá sa, že nebol veľmi dôvod na nepodpísanie zákona len pre tento bod, ak v zásade jeho „najspornejšia“ časť – prednostné nájomné bolo aj v pôvodnom znení. Prezidentka síce vytýka aj formuláciu, ktorá nie je úplne najšťastnejšia a hovorí, že novinka nezjednáva nápravu v deformovaných vzťahoch, avšak podľa našej mienky je príčinou nesúhlasu s týmto bodom ešte jedna vec.

Posilnenie postavenia nájomcu bolo doplnené aj do zákona o nájme pôdy

Vyššie uvedené otázniky okolo druhého problematického bodu boli zrejme „zaklincované“ tým, že novela okrem iného zavádza aj úplne nový § 12d v inom zákone, a to v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Tu sa rieši stav, keď po pozemkových úpravách by chcel vlastník pozemku prípadne sám hospodáriť na pôde a teda nevznikne doterajšiemu nájomcovi právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy. Ak však noví vlastníci okolitých pozemkov nebudú hospodáriť a prednostne uzavrú nájomnú zmluvu s doterajším nájomcom, môže ostať sám hospodáriaci vlastník akoby „obkľúčený“ pozemkami nájomcu, napr. niekde v strede poľa. Takéto užívanie nemusí byť hospodárne a nájomca má právo ponúknuť vlastníkovi iný svoj pozemok (ktorý má tiež v nájme), kde bude vlastník akoby podnájomca u nájomcu. Ak sa vlastník s nájomcom nedohodnú, potom môže vo veci rozhodnúť Okresný úrad.

Môže byť rozhodnuté aj proti vôli vlastníka pozemku, že nemôže užívať svoj vlastný pozemok, ale môže užívať iný pozemok ako podnájomník. Toto v kontexte s vyššie uvedeným už vrhá na vec iné svetlo a je vidieť, že doplnením § 12d sa už menia doteraz platné podmienky. Vlastník je po pozemkových úpravách limitovaný z rôznych strán. Pozemok by nemohol prenajať podľa vlastného výberu (čo bolo aj doteraz) a ak by chcel na pozemku sám hospodáriť, je možné, že by sa mu to nepodarilo. Záviselo by to na ostatných okolnostiach.

Záver

Problematika obhospodarovania pozemkov je veľmi citlivá a ako bolo načrtnuté vyššie, dá sa rozumieť legitímnym záujmom oboch strán. Nájomcovia, poľnohospodári chcú vedieť predvídať situáciu a potrebujú mať rozložené podnikanie do budúcna. Ak sa im budú klásť prekážky, len ťažko sa zlepší poľnohospodárstvo u nás. Vlastníci však chcú mať kontrolu nad svojim pozemkom a neradi vidia také obmedzenia, ktoré ich stavajú do slabšej pozície. Ide o dve spojené nádoby, kde sa viac práv pre jedného prejaví ako menej práv pre druhú stranu.