V odbornej i laickej verejnosti bolo dlhodobo známe, že sa inštitút vydržania často zneužíval, resp. sa k nemu pristupovalo rôzne od prípadu k prípadu. V našich podmienkach rozdrobenosti pozemkov a dedičstva bývalého režimu (kedy boli ľudia odtrhnutí od vlastníctva pôdy) sa javí inštitút vydržania ako užitočný. Z rôznych dôvodov dochádzalo v minulosti (najmä pred rokom 1989) k právne neperfektným prevodom vlastníckeho práva. Síce sa strany nejako dohodli, vyplatili kúpnu cenu, avšak zmenu vlastníctva nepreviedli do pozemkovej knihy alebo do listu vlastníctva. Pozemky následne v dobrej viere užívali mnoho rokov a prípadne v takomto užívaní plynule pokračovali ich právni nástupcovia. V prípade zistenia, že pozemky im formálne nepatria, by bolo zrejme nespravodlivé žiadať, aby ich prestali užívať alebo ich znova odkúpili. Preto má vydržanie zmysel. Nie však v prípade, keď sa zneužíva do tej miery, že sa inštitút celkom zdiskredituje. Ministerstvo spravodlivosti SR navrhuje odňať vydržanie notárom a dať ho do kompetencie súdom.

Inštitút vydržania sa zdiskreditoval

Vydržanie sa dovtedy zneužívalo, až bolo potrebné s tým niečo robiť. Zneužívanie prebiehalo rôznymi spôsobmi v súčinnosti vydržiteľov a niektorých notárskych úradov. Notári často zatvárali oči nad nesplnením podmienok vyhlásenia o vydržaní, prípadne boli vo svojich postupoch nejednotní až do tej miery, že v rozpore s platným znením zákona osvedčovali vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva. Sú známe mnohé prípady, ktoré sa skončili trestným stíhaním notárov prípadne vydržiteľov. Poškodený subjekt sa následne veľmi komplikovane musel domáhať nápravy. Napriek tomu, aj po viacnásobnej novelizácii § 63 notárskeho poriadku sa nezákonné vydržania naďalej vyskytovali. Nezákonnosť spočívala často v tom, že nebola reálne splnená podmienka dobromyseľnej desaťročnej držby, prípadne nebol doložený súhlas posledne evidovaného vlastníka resp. jeho nástupcu s vydržaním (v prípade viacerých dedičov všetkých z nich), prípadne ani súhlas správcu. Často boli vydržané pozemky neznámych vlastníkov, ktorí sa proti tomu nemôžu brániť.

Ministerstvo spravodlivosti chce dať doterajším praktikám stopku

Problém so zneužívaním inštitútu už otvorene priznáva aj Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré pripravilo novelu Civilného mimosporového poriadku, ktorou chce definitívne odňať vydržania notárom a zveriť ich do právomoci súdov.

V medzirezortnom pripomienkovom konaní č. LP/2020/361 je momentálne (v čase vydania tohto článku) návrh novely zákona č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok. Novela celkovo ruší § 63 zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (notársky poriadok), teda úplné vyníma vydržanie z činností notárov. Vydržanie má byť po novom upravené v Civilnom mimosporom poriadku v § 359a a nasl. ako Konanie o potvrdení vydržania, teda plne v právomoci súdov ako napríklad konanie o dedičstve, starostlivosť o maloletých a pod.

Už z názvu nového konania je zrejmé, že keďže vydržanie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, je žiadúci vstup orgánu verejnej moci, v tomto prípade súdu, nakoľko doposiaľ je vydržanie upravené v § 63 notárskeho poriadku ako Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní. Notársky poriadok radí vydržanie medzi „osvedčenia právne významných skutočností, ktoré by mohli byť podkladom pre uplatnenie práv, alebo ktorými by mohli byť spôsobené právne následky“. Notár teda len procesne upraveným postupom osvedčí, že pred ním dotyčná osoba vyhlásila, že splnila podmienky vydržania podľa osobitného predpisu (§ 134 Občianskeho zákonníka) najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. K vyhláseniu je účastník povinný doložiť potrebné listiny. Keďže osvedčenie notár vydáva vo forme notárskej zápisnice (ktorá je verejnou listinou), táto je záznamom zapísateľná do katastra nehnuteľností. Tak zásadná právna skutočnosť, ako je originálne nadobudnutie vlastníckeho práva by sa podľa mienky autora nemala diať len vyhlásením osoby, hoci pred notárom. Notár za súčasného nastavenia nerozhoduje o vydržaní ani ho „nepotvrdzuje“, avšak procesný výsledok je takmer rovnaký, nakoľko bez osvedčenia vyhlásenia notárom vo forme notárskej zápisnice vyhlásenie oprávnenej osoby nemá praktický význam.

Za súčasného nastavenia de facto o vydržaní rozhoduje notár, ktorý sa však často mohol brániť, že on len osvedčuje vyhlásenie účastníka. Ako už bolo uvedené, celé toto nastavenie sa v praxi ukázalo ako nedostatočné. Ministerstvo spravodlivosti SR v dôvodovej správe k novele uvádza:

„Cieľom návrhu zákona je zmena spôsobu deklarovania vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu tak, aby bola zabezpečená ochrana vlastníckeho práva za súčasného zachovania princípu právnej istoty. Toto oprávnenie sa vyníma z právomoci notárov, nakoľko v rámci vydávania osvedčení o vyhlásení vydržania notármi boli evidované určité problémy pri aplikácii súčasnej právnej úpravy a v niektorých prípadoch došlo aj k zneužitiu tohto právneho inštitútu na úkor ústavnej ochrany vlastníckeho práva. Aj vzhľadom na uvedené, ako aj vzhľadom na samotný charakter právneho inštitútu vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, ktorý je špecifický nadobudnutím vecného práva ex lege bez konštitutívneho rozhodnutia príslušného orgánu verejnej moci, sa navrhuje prenesenie tejto právomoci na súd, ktorý v rámci zákonom ustanoveného procesu potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním, alebo návrh na vydanie takéhoto rozhodnutia zamietne ak zistí, že neboli splnené hmotnoprávne podmienky vydržania navrhovateľom. Na účely právnej istoty sa v rámci konania o potvrdení vydržania zabezpečuje zverejnenie informácie o tomto procese (publicita). Okrem uvedeného sa navrhuje aj zmena právnej úpravy týkajúca sa mlčanlivosti notárov a zapožičiavania spisov oprávneným osobám tak, aby došlo k odstráneniu nadbytočnej a neefektívnej administratívnej záťaže a súčasne aj k odstráneniu konaní, ktoré smerujú k znemožňovaniu alebo k sťažovaniu výkonu štátneho dohľadu nad činnosťou notárov.

Ako by to malo byť po novom?

Keďže po novom by malo byť vydržanie samostatným súdnym konaním, je potrebné si zadefinovať príslušnosť súdu, účastníkov konania, náležitosti návrhu, rozhodnutia a ďalšie procesné pravidlá.

Na konanie bude príslušný súd, v ktorého obvode sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá sa má vydržať. Návrh na začatie konania je oprávnený podať ten, kto o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Účastníkom konania má byť aj ten, kto má v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka. V prípade neznámych vlastníkov je účastníkom aj Slovenský pozemkový fond resp. Lesy SR, š.p.

Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania musí okrem všeobecných náležitostí návrhu obsahovať opísanie skutočností, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním, označenie nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností a označenie dňa, kedy navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním. Skutočnosti podľa predchádzajúcej vety musí navrhovateľ zároveň osvedčiť. Keďže ide o mimosporové konanie v zmysle Civilného mimosporového poriadku, súd je oprávnený vykonať aj také dôkazy, ktoré navrhovateľ nenavrhol alebo nedoložil.

Súd bude mať v prvej fáze možnosť odmietnuť návrh, ak bude podaný neoprávnenou osobou alebo bude zjavne neopodstatnený. Po preskúmaní podkladov môže súd návrh ešte aj zamietnuť, ak síce návrh podala oprávnená osoba a nejde o zmätočné podanie, ale napr. z doložených podkladov alebo zo súdom zabezpečených podkladov vyjde najavo, že navrhovateľ nemohol užívať pozemok po dobu 10 rokov, prípadne že nemohol byť dobromyseľný pri vstupe do držby a pod. Ak súd návrh odmietne alebo zamietne, neupovedomuje o tom žiadneho ďalšieho účastníka konania okrem navrhovateľa.

Ak súd po predbežnom posúdení návrhu nevzhliadne zásadné rozpory, vydá tzv. Vyzývacie uznesenie. Vo vyzývacom uznesení (v ktorom je popis nehnuteľností a dôvodov vydržania) súd vyzve na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania v lehote najmenej 6 mesiacov.

Vyzývacie uznesenie sa zverejní jednak:

-          verejnou vyhláškou v Obchodnom vestníku,

-          na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej je nehnuteľnosť; verejná vyhláška môže byť zverejnená aj prostredníctvom hromadných oznamovacích           prostriedkov,

okrem toho sa Vyzývacie uznesenie doručuje (okrem navrhovateľa):

-          vlastníkovi zapísanému na liste vlastníctva, a to do vlastných rúk.

-          v prípade, že ide o neznámych vlastníkov, doručuje sa Vyzývacie uznesenie aj správcom, Slovenskému pozemkovému fondu a Lesom SR, š.p..

Naviac sa do katastra zapíše informatívna poznámka (na základe zverejnenia uznesenia v Obchodnom registri), že vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti je vedené konanie o potvrdení vydržania, resp. že bolo vydané vyzývacie uznesenie.

Teda o Vyzývacom uznesení by sa mali dozvedieť dotknuté subjekty na oveľa lepšej platforme, ako tomu je za súčasných podmienok. Zverejnenie v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli v obci má za cieľ, aby svoje námietky mohli vznášať aj iné subjekty, ktoré majú vedomosť, že neboli splnené podmienky vydržania.

Všetky uvedené osoby a teda ktokoľvek, kto má relevantné informácie, môže podať námietky na súd v uznesením stanovenej lehote. Ak sú tieto relevantné, súd návrh ako taký zamietne. Pred zamietnutím môže vykonať ďalšie dokazovanie na preverenie tvrdení z námietok prípadne môže na ten účel nariadiť aj pojednávanie. Súd potvrdí vydržanie, len ak v zmysle dokazovania budú preukázané podmienky pre vydržanie a nebudú podané žiadne námietky, alebo sa ukážu ako nedôvodné.

Nové podmienky omnoho lepšie ochránia vlastnícke právo

Je zrejmé, že celý popísaný procesný postup je kvalitatívne na inej úrovni, ako je tomu dnes pri osvedčovaní vydržania. Vecou sa zaoberá súd, vyhodnocuje vznesené námietky, vykonáva dokazovanie a môže nariadiť pojednávanie. V súčasnosti sa dotknuté osoby často môžu dozvedieť o vydržaní až v čase, kedy je už vlastnícke právo na liste vlastníctva zmenené. Nikto nevyhodnocuje nezávisle a vo všetkých súvislostiach splnenie podmienok pre vydržanie. Súdne rozhodnutie vydané po predpísanom procese oveľa viac chráni ústavné práva vlastníkov zapísaných na liste vlastníctva.

Napriek tomu si treba dať pozor na riziká

Aj v tomto na prvý pohľad vhodnom a potrebnom zásahu do právnej úpravy je potrebné upozorniť aj na riziká. Tie spočívajú v zmeškaní lehoty na podanie námietok. Ak na liste vlastníctva zapísaná osoba prevezme Vyzývacie uznesenie do vlastných rúk a nepodá námietky do vydania uznesenia o potvrdení vydržania alebo, bude ťahať za kratší koniec, hoci by mal relevantné dôkazy o nesplnení podmienok vydržania. O to viac by mali aj iné osoby venovať pozornosť Obchodnému vestníku, úradnej tabuli alebo evidencii katastra, nakoľko im sa Vyzývacie uznesenie nedoručuje priamo.

Ak totiž súd uznesením potvrdí vydržanie (súčasne toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť), a vydržiteľ prevedie ním potvrdené vlastnícke právo následne na tretiu osobu, je tento nový vlastník chránený tak, akoby toto vlastníctvo nadobudol od oprávneného vlastníka. Toto pravidlo naráža na dlhotrvajúcu právnu polemiku, koho právo je silnejšie. Či právo vlastníka, ktorému v rozpore so zákonom (absolútne neplatným právnym úkonom) bolo vlastnícke právo prepísané na inú osobu, alebo právo dobromyseľného nadobúdateľa, ktorí nehnuteľnosť kúpil v dobrej viere, zaplatil na ňu nemal vedomosť o spornosti vlastníckeho práva. Pre prípad tohto nového konania o potvrdení vydržania sa zákonodarca rozhodol túto spornosť explicitne pre tento prípad vyriešiť.

Preto ak už súd potvrdí vydržanie a nadobúdateľ nehnuteľnosť predá, bude pôvodný vlastník v slabšej pozícii. Bude musieť preukázať, že nadobúdateľ nehnuteľnosti vedel alebo mal vedieť, že vydržiteľ klamal pri návrhu resp. že mu súd vydržanie potvrdil v rozpore so zákonom. Ak toto nepreukáže, súd bude chrániť nového vlastníka.

Kým vydržiteľ neprevedie súdom priznanú nehnuteľnosť na tretiu osobu, bude môcť aj po zmeškaní lehoty podať účastník konania na súd žalobu a domáhať sa svojho vlastníckeho práva, len ak osvedčí, že skutočnosti a námietky, na ktorých žalobu zakladá, nemohol bez svojej viny uplatniť námietkami podľa tohto zákona.

Riziko alebo malá nevýhoda oproti súčasnému zneniu je v tom, že dnes v prípade nezákonného vydržania je možné podať určovaciu žalobu na súd a domáhať sa svojho vlastníckeho práva s použitím všetkých relevantných dôkazov. Súd za súčasného znenia nemá zakotvené pravidlo chrániť dobromyseľného nadobúdateľa, ak vydržiteľ nezákonné vydržanú nehnuteľnosť prevedie na tretiu osobu. Novelu je teda možné vnímať aj tak, že pred potvrdením vydržania ďaleko viac chráni zapísaného vlastníka, avšak ak si tento neodôvodnenie neuplatní v konaní svoje nároky, neskôr bude v slabšej pozícii oproti dnes platnému právnemu nastaveniu.

Záver

Ministerstvo spravodlivosti sa rozhodlo riešiť neblahú prax, kedy sa často zneužíval inštitút vydržania. Tento krok hodnotíme ako vysoko žiadúci, nakoľko súčasná právna úprava je už zjavne nedostatočná. Aby sa úplne nezrušil inštitút vydržania, bola zvolená kvalitatívne lepšia forma, a to súdne rozhodnutie. Novela zákona je v štádiu pripomienkovania a nebola ešte podaná do Národnej rady SR. Preto je potrebné si počkať na definitívne schválenie zmien.